Любая сделка, связанная с недвижимостью или земельным участком и основанная на определении рыночной стоимости объекта, предполагает и определение наиболее эффективного использования (НЭИ) данного проекта.

Наиболее важной основой при проведении сделки является не что иное, как стоимость земельного участка. Какие бы здания, сооружения, постройки ни располагались на земельном участке, в последующем они могут быть изменены: перестроены, снесены, расширены. Однако качественные характеристики самого участка, то есть его местоположение, возможность его использования согласно действующему законодательству, гидрологические показатели и многое другое – все это остается неизменным в любом случае. Соответственно, от этих характеристик будет зависеть и доход инвестора, который вкладывает деньги в развитие того или иного земельного участка. Вместе с тем доход, полученный от данного проекта, может уменьшаться или увеличиваться в разы, в зависимости от того, насколько эффективно используется сам участок. Анализ наиболее эффективного использования позволяет дать четкую оценку тем или иным вариантам эксплуатации проекта и выявить максимально доходный и эффективный из них. Инвестор, который отдает предпочтение тому или иному проекту, прекрасно понимает, что разница в стоимости обусловлена не тем, какие здания и постройки располагаются на нем и что участок представляет собой сегодня, но что от него можно получить в дальнейшем. Именно это и позволяет выявить анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Процедура НЭИ предполагает проведение такого исследования рыночной ситуации, которая позволит совместить характеристики оцениваемого объекта, идентифицировать наиболее востребованные проекты на современном рынке, соотнести их с возможностями самого участка и рассчитать доходность каждого, отдельно взятого варианта, дать реальную оценку стоимости данного типа недвижимости при различных вариантах её использования.

Как правило, анализ наиболее эффективного использования земли может проводиться сразу по нескольким альтернативным направлениям. Среди наиболее перспективных стоит отметить, прежде всего:

- рыночный анализ;

- анализ реализуемости варианта;

- непосредственно анализ НЭИ.

Все перечисленные направления предполагают, что специалисты изучают каждый вопрос в комплексном подходе, в результате чего получают реальную информацию по каждому из них.

Например, в рамках НЭИ учитываются данные рыночного анализа, который позволяет определять спрос на отдельные виды проектов и объектов недвижимости, альтернативные исследуемому, а также учитывать такие показатели, как емкость рынка, прогнозы экспертов, динамику рынка покупки, продажи и аренды, ставки арендной платы и многое другое.

Анализ осуществимости неотрывно связан с процедурой проведения анализа наиболее эффективного использования земли, поскольку он позволяет рассчитать все базовые составляющие стоимости объекта, и определить максимальные ставки каждого исследованного, юридически обоснованного и физически допустимого земельного проекта.

Собственно, анализ эффективного использования (НЭИ) предполагает разработку детального плана эксплуатации и реализации объекта, с учетом тех факторов, которые в дальнейшем будут обеспечивать максимальную продуктивность проекта – в том числе, с учетом его рыночной стоимости и анализа осуществимости.